À qui s’adresse la multirisque immeuble
La multirisque immeuble (MRI) couvre le bâtiment dans son ensemble : parties communes, responsabilité civile de l’immeuble, incendie, dégâts des eaux, événements climatiques et catastrophes naturelles. Le souscripteur est le plus souvent un syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, parfois un propriétaire unique (SCI ou particulier détenant l’immeuble entier).
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance de responsabilité civile. La FIC doit tracer que le client a reçu cette information. Pour une monopropriété, la couverture reste facultative et le conseil doit motiver son intérêt.
La MRI se distingue de la PNO (propriétaire non occupant), qui couvre un lot isolé. La confusion entre les deux est fréquente et le recueil doit lever l’ambiguïté dès le départ.
Recueil des besoins : dix informations essentielles
La FIC multirisque immeuble doit couvrir.
- Adresse du risque, distincte de l’adresse du souscripteur.
- Régime de propriété : copropriété avec syndic professionnel ou bénévole, monopropriété.
- Usage de l’immeuble : habitation, mixte, commercial, avec la nature des activités exercées dans les locaux commerciaux.
- Surface développée, calculée à partir de la surface au sol.
- Année de construction.
- Sinistralité des trois dernières années, appuyée sur le relevé de l’ancienne compagnie.
- Garanties optionnelles souhaitées : vol, vandalisme, choc de véhicules terrestres, effondrement, bris de glace, dommages électriques, bris de machine, pertes de loyers, protection juridique.
- Niveau de franchise souhaité, après vérification des franchises du contrat en cours.
- Mode d’indemnisation : valeur à neuf ou vétusté déduite.
- Motif de la demande : première souscription, économie, garanties insuffisantes, résiliation par l’assureur.
Surface développée : le critère principal de tarification
La surface développée est le critère principal de tarification d’une MRI. Elle se calcule à partir de la surface au sol du bâtiment, relevée sur le cadastre, multipliée par le nombre de niveaux, les caves et garages comptant pour moitié. La surface Carrez, qui mesure la surface privative des lots, ne convient pas à cet usage.
Une surface déclarée inexacte expose le souscripteur à la règle proportionnelle de l’article L. 113-9 du Code des assurances en cas de sinistre. Les anciennes tarifications surévaluent parfois la surface assurée : la vérifier au moment du conseil protège le client et documente la valeur ajoutée du courtier dans la FIC.
Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.
Comparaison : un marché de spécialistes
Le marché de la MRI est plus étroit que celui des produits de masse. Albingia, AXA, Allianz, Generali, MMA et Groupama figurent parmi les porteurs de risque habituels, avec des politiques de souscription sensibles à la sinistralité et aux activités commerciales à risque aggravé comme la restauration. La FIC doit lister les compagnies consultées, les formules comparées et les écarts de franchise et de prime.
Motivation du conseil pour un immeuble
La motivation écrite articule la surface développée vérifiée, la sinistralité acceptée par l’assureur retenu, l’adéquation des franchises et le mode d’indemnisation. Pour une copropriété, la mention de l’information donnée sur l’obligation d’assurance RC issue de la loi ALUR complète la traçabilité du conseil.